Роз’яснення загальних норм податкового законодавства

опубліковано 09 вересня 2026 о 11:50 Розділ: Новини

ГУ ДПС у Вінницькій області інформує, що Державна податкова служба України надала індивідуальну податкову консультацію одному із суб’єктів господарювання щодо особливостей застосування спрощеної системи оподаткування. Зокрема, як зазначено у зверненні, Товариство передає свої власні  та орендовані ділянки підприємству девелоперу для будівництва житлової нерухомості.

Товариство просить надати індивідуальну податкову консультацію з наступних питань: 

1. Чи має право Товариство залишатись на єдиному податку?

2.Чи включається  сума компенсації підприємству витрат та податків від девелопера?

Щодо першого – другого питання.

Інформація, надана у зверненні, не дає змоги чітко встановити сторони, обставини та наслідки здійснених операцій, необхідні для однозначної їх ідентифікації. У зв’язку з цим надаємо роз’яснення загальних норм податкового законодавства щодо питань, порушених у зверненні.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) визначено главою 161 Земельного кодексу України (далі - ЗКУ) та главою 34 Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ).

Відповідно до частини першої статті 1021 ЗКУ право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦКУ.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту.

Частиною третьою  статті 1021 ЗКУ визначено, що земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві, зокрема, суперфіцію.

Право власності на забудову земельної ділянки визначено статтею 375 ЦКУ.

Відповідно до частини першої - другої статті 375 ЦКУ власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина третя статті 375 ЦКУ).

Згідно з частиною першою статті 413 ЦКУ власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору.

Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею (абзац перший частини першої статті 414 ЦКУ).

Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом (частина четверта статті 415 ЦКУ).

Особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти визначає Закон України від 15 серпня 2022 року № 2518-ІХ «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (далі – Закон № 2518).

Відповідно до підпункту 5 частини першої статті 1 Закону № 2518 девелопер будівництва - юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань та вчинення інших правочинів щодо таких об’єктів.

Майбутній об'єкт нерухомості - передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стане самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (підпункт 6 частини першої   статті 1 Закону  № 2518).

Підпунктом 10 частини першої статті 1 Закону № 2518 визначено, що спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості» розуміється різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, яке полягає у:

володінні і розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;

праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об’єкта.

Питання виникнення та застосування спеціального майнового права регулюються ст. 4 Закону № 2518.

Правові основи укладення та виконання договору щодо організації та фінансування будівництва об’єкта визначено статтею 7 Закону № 2518.

Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів, регулюються нормами Кодексу (пункт 1.1 статті 1 Кодексу).

Пунктом 44.1 статті 44 Кодексу  визначено, що для цілей оподаткування платники податків зобов'язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов'язаних з визначенням об'єктів оподаткування та/або податкових зобов'язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, інформації, пов'язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством.

Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами, що визначені абзацом першим пункту 44.1 статті 44 Кодексу.

Підпунктом 14.1.129 пункту 14.1 статті 14 Кодексу визначено, що об'єкти житлової нерухомості − будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об'єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки.

Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлені главою 1 розділу XIV Кодексу.

Згідно з підпунктом 3 пункту 291.4 статті 291 Кодексу платниками єдиного податку третьої групи можуть бути юридичні особи - суб’єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми, у яких протягом календарного року обсяг доходу не перевищує 1167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.

Порядок визначення доходів та їх склад для платників єдиного податку першої – третьої групи визначено статтею 292 Кодексу.

Так, відповідно до підпункту 2 пункту 292.1 статті 292 Кодексу доходом платника єдиного податку юридичної особи є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юридичної особи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній пунктом 292.3 статті  292 Кодексу.

Пунктом 292.6 статті 292 Кодексу визначено, що  датою отримання доходу платника єдиного податку є дата надходження коштів платнику єдиного податку у грошовій (готівковій або безготівковій) формі, дата підписання платником єдиного податку акта приймання-передачі безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг). Для платника єдиного податку третьої групи, який є платником податку на додану вартість, датою отримання доходу є дата списання кредиторської заборгованості, за якою минув строк позовної давності.

Для платника єдиного податку третьої групи (юридичні особи) датою отримання доходу також є дата відвантаження товарів (виконання робіт, надання послуг), за які отримана попередня оплата (аванс) у період сплати інших податків і зборів, визначених Кодексом.

Платники єдиного податку третьої груп повинні здійснювати розрахунки за відвантажені товари (виконані роботи, надані послуги) виключно в грошовій формі - готівковій або безготівковій (у тому числі з використанням електронних грошей) (пункт 291.6 статті 291 Кодексу).

Юридичні особи - платники єдиного податку третьої групи використовують дані спрощеного бухгалтерського обліку щодо доходів та витрат з урахуванням положень пунктів 44.2, 44.3 статті 44 Кодексу (абзац 5 пункту 296.1 статті 296 Кодексу).

Пунктом 292.13 статті 292 Кодексу зазначено, що дохід визначається на підставі даних обліку, який ведеться відповідно до статті 296 Кодексу з урахуванням положень статті 44 Кодексу. 

Пунктом 291.5 статті 291 Кодексу визначені види діяльності, за умови здійснення яких юридичні особи не можуть бути платниками єдиного податку третьої групи.

При цьому, до складу доходу юридичної особи платника єдиного податку  не включаються суми коштів наведені у пункті 292.11 статті 292 Кодексу.

Враховуючи вищевикладене, у разі передачі юридичною особою — платником єдиного податку третьої групи власної, орендованої земельної ділянки підприємству девелоперу для будівництва, отримана плата за користування земельною ділянкою від девелопера та отримані суми компенсації витрат включаються до складу доходу  юридичної особи – платника єдиного податку третьої групи та підлягають оподаткуванню єдиним податком за обраною ставкою.

При цьому, у разі перевищення протягом календарного року встановленого обсягу доходу платниками єдиного податку третьої групи (крім платників єдиного податку третьої групи - електронних резидентів (е-резидентів), – платники єдиного податку зобов'язані перейти на сплату інших податків і зборів, визначених Кодексом, у таких випадках та в строки, з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) кварталом, у якому відбулося таке перевищення (підпункт 5 підпункту 298.2.3 пункту 298.2  статті 298 Кодексу).

Водночас, юридична особа - платника єдиного податку третьої групи при передачі власних земельних ділянок в користування іншій особі втрачає право на звільнення від обов’язку нарахування та сплати земельного податку, яке визначено підпунктом 4 пункту 297.1 статті 297 Кодексу.

Крім цього, зазначаємо, що в межах надання індивідуальної податкової консультації контролюючий орган не надає висновки щодо правомірності формування платником податку податкових зобов’язань (така оцінка здійснюється під час проведення контрольно-перевірочних заходів).

Слід зазначити, що кожен конкретний випадок має розглядатися з урахуванням всіх суттєвих обставин та первинних документів.

Індивідуальна податкова консультація має індивідуальний характер і може використовуватися виключно платником податків, якому надано таку консультацію (пункт 52.2 статті 52 Кодексу).